Försäljning av en lägenhet mindre än 3 år i fastigheten. Inköp och försäljning av lägenheter. Lägenheter till salu
Som du vet, inkomst från försäljningen av lägenheterindivider är föremål för personlig inkomstskatt - en personlig inkomstskatt. Vid köp och försäljning av bostäder på Ryska federationens territorium betalas den i alla fall till den ryska budgeten, även om denna transaktion görs av medborgare från andra länder.
Den nämnda sfären av juridiska transaktioner är såmångsidig och rik, som bara kan beskrivas av en imponerande multivolym. Samma artikel eftersträvar ett mycket smalare mål: att avslöja vissa egenskaper vid försäljning av lägenheter av medborgare, om den här egendomen ägs under mindre än tre år.
Ur juridisk synvinkel,Ägandet av lägenheten före försäljningen är principiellt beroende på en annan bedömning av skattebasen. Detta prejudikat är känt för rysk lagstiftning. I exempelvis Förenta staterna beskattas inte en sådan överenskommelse alls (är detta inte en orsak till fastighetskrisen som bröt ut 2007?), Västeuropa, tvärtom, visar en hårdare strategi. Ryska federationens skattelagstiftning med dess klausul 17.1, art. 217 undantar potentiellt från inkomstskatten den absoluta majoriteten av ryska fastighetsägare som är sådana i tre år eller mer.
Men med mindre långsiktigt ägande av sammaSkattekoden (punkt 208 i punkt 1, punkt 5) fastställer en rättslig situation när försäljningen av en lägenhet är beskattad. Mindre än 3 år i ägarskap innebär två alternativ för att bestämma inkomstskatten (NDFL), båda - med 13% vid försäljning av en lägenhet, som vi kommer att överväga senare. För övrigt har skattemyndigheterna i Frankrike agerat mycket mer noggrant. Där, när man säljer en lägenhet inom ett år efter köpet, kommer en sådan avkastning till budgeten att vara en tredjedel av sitt värde.
Den ekonomiska orsaken till differentiering
Varför visar staten sig så annorlundatillvägagångssätt vid fastställandet av skattebasen, som en guide som en till synes icke-ekonomisk indikator, som äganderätt? Varför tas skattemyndigheterna i tre år?
Mycket mer lönsamt för ägaren av lägenheten, omhon gillar inte det, väntar mer än tre år, och sedan säljer för att köpa en ny, lämnar alla pengar till sig själv. Faktum är att den "klassiska" ägaren gör det här. Men fastighetsspekulanten tycker annorlunda. För honom är köp och försäljning av lägenheter företag. Genom skattekoden begränsar den ryska staten inte bara lönsamheten för sådana spekulationer, utan håller även register över dem samtidigt som de lockar pengar till budgeten.
Skattevariationer
"Kortsiktig" ägare har rätt att välja, somDet blir mer lönsamt för honom att bli beskattad på inkomstförsäljning (NDFL). Mindre än 3 år i ägande - denna term definierar juridiskt två sätt att fastställa basen för denna skatt i denna situation. Som redan nämnts är skattesatsen för båda optionerna 13%.
Det första alternativet gäller ämnetbeskattning av ägarens nettoresultat som skillnaden mellan köpeskillingen och försäljningspriset. Till exempel köpte ägaren en lägenhet för 1,4 miljoner rubel och såldes för 1,9 miljoner rubel. Ägarens nettoresultat på 0,5 miljoner rubel gavs av denna lägenhetförsäljning. Mindre än 3 år i ägande - en omständighet som minskar nyttan av mängden skatt: (1900 - 1400) * 13% = 65 tusen rubel.
I den andra varianten, om lägenheten gick tillfastigheten är kostnadsfri, dess försäljningspris minskar med 1 miljon rubel (artikel 220, punkt 1, punkt 1 i skattelagen). Federal Tax Service of Russia genom brev nr ED-4-3 / 13578 daterad den 25 juli 2013, systemiserar förfarandet för att bestämma beloppet av avdrag från skattebasen för nettoresultat.
Låt oss anta att intäkterna från försäljningen av lägenheten uppgick till 1,7 miljoner rubel. Ägaren som sålde den måste betala till beloppet (1700-1000) * 13% = 91 tusen rubel.
Ett annat val av avdrag från skattebasen
I en situation där ägaren av lägenheten har investerat i hennereparationsmedel överstiger 1 miljon rubel, då köper eller säljer en lägenhet för honom kan åtföljas av ett annat sätt att minska skattebasen. Enligt Art. 220 i Ryska federationens skattelagstiftning, har han rätt att sänka inkomstbeloppet för faktiskt uppkommit samt dokumenterade kostnader.
Vad är resultatet av den illegala "skatteoptimering"
Tyvärr händer det att ägarna av lägenheter isamverkan med fastighetsmäklare och köparen avsiktligt undergradera sitt marknadspris, ofta illegalt "optimera" skatteavdrag. Hur är det här med Dodgers? Skattjänsten har, genom att ha fastställt det underförstådda värdet, haft rätt genom domstolen att bryta affären - att återvända lägenheten till ägaren. Dessutom har en adekvat notarie rätt att vägra att registrera ett försäljningsavtal.
Bosatt utomlands
Ovanstående skattesatser gäller för boende, det vill säga för personer som bor i Ryssland 183 dagar om året. Den absoluta majoriteten bland dem är Rysslands medborgare.
Å andra sidan att äga och förfoga överlägenheter som fastighet kan också vara utländska - utlänningar och medborgare i Ryssland, som huvudsakligen bor utomlands. För dem beskattas försäljningen av lägenheter i ökad takt, mer än dubbelt så mycket: 30%.
Ögonblicket av förvärvet av ägande
Som vi ser är besittningsperioden bestämdMängden skatt som betalas när lägenheten säljs. Mindre än 3 år i ägande definieras inte som tre kalenderår, men som 36 månader, från och med ett visst datum. Vilka omständigheter bestämmer tiden för förvärv av ägande? I det fall då det förvärvas genom privatisering, är undertecknandet av ett presentavtal, köp och försäljning, byteshandel, hyra, som ersättning för det rivna huset, registreringsdatum för denna rätt det datum då registreringen av ägarintyget registrerades.
Referenspunkten för förvärvet av denna rätt till arvsmottagaren är testatorens död. Ägaren av kooperativ bostad kan bara kalla sin ägare på dagen för den slutliga betalningen av aktien.
Således är försäljningen av en lägenhet som en transaktion alltid proportionell mot tiden för äganderätten.
Förtydligande: det handlar inte bara om lägenheten
Till lägenheter, avseende tillämpning av skatten påInkomst av enskilda personer, vid deras försäljning är också stugor, trädgårdshus, stugor, tomter för byggnad, rum i lägenheter, sistnämnda - enda helhet (juridisk term), som har sitt eget nummer, till exempel: Rumsnummer 1 i lägenhet nummer 7 . Det är underförstått att transaktionen av försäljning av en lägenhet är lagstadgad. För all ovanstående fast egendom är skattesatserna, som redan nämnts av oss, tillämpliga.
Men om rummen inte är registrerade vardera underdess nummer, det är ganska möjligt situationen beskrivs nedan. Låt oss säga att det finns 4 rum i lägenheten, var och en ägs av en separat person. Sedan sålde alla sina rum, var och en för cirka 1,0 miljoner rubel. Skatteverket beskriver att i en sådan situation summeras kostnaden för alla lägenheter för att bestämma det totala försäljningspriset. I detta fall kommer försäljningen av lägenheten att bli föremål för personlig inkomstskatt enligt följande: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tusen rubel. Varje säljare betalar skatt på inkomst som ¼ av det sammanlagda beloppet 390: 4 = 97,5 tusen rubel.
Hitta en lägenhet att köpa - ett problem?
Hitta den "rätt" lägenheten att köpa - företagbesvärande. Vid första anblicken är bostadsmarknadsförslaget fullt av olika förslag. Men om du verkligen börjar ringa upp med de personer som gjorde meddelandet, kommer du snart att få reda på: de har inte bråttom för att ge husnummer där lägenheten är belägen. Det senare betyder att du pratar med bostadsmarknadsförmedlarna, det vill säga med fastighetsmäklare. Ofta köpare är intresserade av att sälja lägenheter från ägarna. Men är detta alltid motiverat?
Å ena sidan är det naturligtvis bra att bostadsmarknadenstrukturerad, och det sysselsätter professionella. Detta kan skydda de personer som begår denna transaktion från olagliga system, som är fyllda med ytterligare uppsägning. Naturligtvis, för denna säkerhet kommer att behöva betala en mellanhand - en fastighetsbyrå. Här är de ungefärliga priserna för "förtroende och lugn": en granskning av transaktionens laglighet - från 10 tusen rubel; registrering av äganderätt till bostäder - från 15 tusen rubel., "Nyckelfärdig" - från 20 tusen rubel. Det finns faktiskt en del av sunt förnuft i det faktum att en person som inte dagligen är kopplad till den juridiska sidan av transaktioner, vänder sig till fastighetsmäklare.
Oberoende lägenhetssökning
En viss kategori är dock lagligtliterate medborgare lockar fortfarande möjligheten att spara pengar genom att göra en affär utan tjänster från fastighetsmäklare. Försäljning av lägenheter från ägare är mer sällsynt på marknaden, det borde letas efter. Det enklaste sättet att uppmärksamma köpet av lägenheter på primärmarknaden, det vill säga från byggaren. Samtidigt måste man, för att undvika missförstånd, först ta reda på vilken klass av bostäder byggnaden som byggs eller huset är byggt: VIP-, klassiker- eller ekonomiklass. Detta kan bestämmas genom leveransmetoden (nyckelfärdig eller självtillfredsställande), området för bostadshus, genom förekomsten av flerrumslägenheter i den. Ta reda på vilka utvecklare som bygger bostäder i din stad. Gör förfrågningar om deras rykte och "track record".
Försäljning av lägenheter från ägarna på sekundärenBostadsmarknaden, som vi redan har nämnt, är mer sällsynt. Men entusiaster tycker inte att tappa modet: innan du hittar hundratals gånger in i och uppdatera information Avito plats, oftast på en sökning tar några dagar, köpa tidningar med annonser, "under raden" öppna antalet annonser och ägarna är ...
Det är emellertid inte ett faktum att en "framgångsrik köpare"bostäder mer än kommer inte att överbetala sin ägare över marknadspriset på det belopp som det skulle ta en fastighetsmäklare. Det är ingen hemlighet att bostadsägare ofta överskattar sina priser. Men för den "riktiga köparen" är försäljningen av sekundära lägenheter inte heller turkiskt examensbevis.
Om det är beslutat att köpa en lägenhet i "någon annans"stad, då försiktiga personer i dessa omständigheter föredrar att agera endast genom en mellanhand, men inte självständigt. Samtidigt minimeras sannolikheten för möjliga "överraskningar".
Juridiska åtgärder när man köper en lägenhet
Vi kommer att flytta fokus från översynen av skattelagstiftningens särdrag, vilket tar hänsyn till uppehållstillstånd, förmånsvillkor, skattesats, skatteavdrag för försäljning av en lägenhet, för transaktionens rent juridiska formaliteter.
Låt oss börja med att köpa en lägenhet, eftersom detta är mottagarens första steg. För hans del föreslås tre aktionsblock.
Först kontrollerar köparen säljarens handlingar och undertecknar preliminärt kontrakt.
Då (om transaktionen sker på sekundärmarknaden)tecknar ett avtal om utlänning. I händelse av att en lägenhet köps i en ny byggnad (primärmarknaden) är signaturen föremål för ett godkännandeintyg (eventuellt i stället för det, ett preliminärt avtal som reglerar placeringsinvesteringen, aktiekonstruktion, konstruktion på enhetsbaser).
Det sista steget är statlig registreringtransaktioner. För köparen är det väsentligt viktigt att producera alla dessa steg på ett noggrannt sätt. Och speciell uppmärksamhet bör ägnas åt fall där brådskande försäljning av lägenheter görs.
Symtom på bedrägeri
Svindlare försöker vanligtvis göra en processFörsäljning förgäves, försöker dölja viktiga detaljer. Om dessa händelser börjar ske, och säljaren försöker skynda dig, tveka inte att avbryta kraftigt samarbete och berätta för honom: "Goodbye" - det kommer att skydda dig från kostnaderna.
Som du vet, gillar pengar tystnad. Läs noggrant originalet av försäljningskontraktet, registrerat av en notarie. Även om du tidigare drog sitt utkast till kontrakt-prov köp och försäljning av lägenheten. Var vaksam - särskilt när det gäller den slutliga texten som skrivs ut av notaren.
Preliminärt kontrakt
I första etappen anger köparen först priset,och sedan studerar fullständigheten av paketet av försäljningshandlingar. Köparen ska analysera de presenterade tekniska egenskaperna (formulär nummer 7), registrering av hyresgäster i lägenheten, ett dokument som ger äganderätt till det (försäljningsavtal, privatisering, donation).
Mer detaljerat måste paketet med handlingar för registrering av inköpet fyllas i med följande dokument:
- ansökan om tillståndsregistrering av lägenheten
- avtalet om försäljning och inköp (det bestämmer försäljningsperioden för lägenheten)
- BTI-dokument - utredning och steg-för-steg-plan för lägenheten;
- En kopia av sökandens passdokument
- Ett kvitto för betalning.
- huruvida den egendom som säljs arresteras
- om alla arvingar tidigare har tagit viljan, - godkänner försäljningen
- om rättigheter för personer som bor i en lägenhet inte kränks
På den primära fastighetsmarknaden av utvecklarenLägenheten säljs. Vilka dokument behövs i detta fall? Var uppmärksam på byggplanen, när tidsfristen för att sätta lägenheten i drift planeras. Samtidigt bör det inte finnas någon signifikant skillnad med beredningsgraden för objektet som ska levereras. Gör förfrågningar om företagets rykte hos organisationsbyggaren, finns det "på hennes samvete" långsiktig konstruktion. Följande dokument övervakas:
- tillståndsregistrering av hyresavtalet på byggarbetsplatsen (eventuellt äganderätt till det)
- byggarens rätt till byggande
- Ett avtal om upplåning av medel, ett investeringskontrakt
- Planen för tillhandahållande av lägenheter.
För bättre ömsesidig förståelse med säljarenDet är önskvärt att få tillförlitlig kontaktinformation från honom (onlinetillstånd) och också att muntligt ange med honom den beräknade tiden för försäljningen av lägenheten, med hänsyn till det oklara, högkvalitativa utförandet av alla stadier.
Avtalet om utlämnande eller handlingen av acceptansöverföring som andra etappen av att köpa en lägenhet
Endast efter en kvalitativ preliminärVerifikation kan tas för andra etappen av köpet: Undertecknandet av försäljningskontraktet. Det är inte viktigt om notarie var närvarande vid undertecknandet av detta kontrakt, men det krävs att det föreligger en överenskommelse om godkännande eller ett avtal om överlåtelse som undertecknats i första etappen.
Låt oss uppmärksamma den tekniska detaljerna: Utlänningsavtalet anger försäljningspriset för lägenheten, det är den del av beräkningen av skattebasen - personlig inkomstskatt vid försäljning av en lägenhet.
Det ögonblick då den faktiska överlåtelsen av en lägenhet - kontraktligt inneboende, kan det (enligt överenskommelse mellan säljaren och köparen) väljas alternativt:
- som ett ögonblick för att teckna avtalet om försäljning
- är korrelerad med dess tillståndsregistrering
- förvärv av ett intyg om ägande av lägenheten
slutsats
Analys av bostadsmarknaden i Ryssland avslöjar vissapositiva trender. Detta noteras och dess erkända analytiker, särskilt professorn vid universitetet. Plekhanov Gennady Moiseevich Stern. För det första ger statlig politik för prisreglering konkreta resultat.
På lång sikt,Den gradvisa stabiliseringen av priserna med inriktning mot prekrisnivå är verkligen ekonomiskt motiverad. På kort sikt finns det en tendens att stagnera (hänvisar till fluktuationen av priserna runt det vägda genomsnittet med +/- 2,5%). Vid bedömningen av lägenheter påverkar den stabila hastigheten av rubel: det är redan vanligt att priserna för dem har blivit "rubel". Bolånemarknaden ökar i stor utsträckning bostadsmarknaden. Till exempel gav befolkningen i 2012 hypotekslån värda mer än 1,0 biljoner. rub.
Men om vi ignorerar det absolutpositiv dynamik mot säkerheten på fastighetsmarknaden i sig bör det noteras de risker som uppstår vid köp av lägenheter utan mellanhänder. Ofta känner man inte vissa nyanser av att köpa och sälja en lägenhet. På ordförråd av specialister kallas sådana transaktioner "oskyddade". Med tanke på den exceptionella betydelsen av att respektera den rättsliga aspekten av köp och försäljning rekommenderar vi starkt att du kontaktar fastighetsmäklare. Oavsett om det är försäljning av en lägenhet som är mindre än 3 år eller annan inköp och försäljning av bostäder, kommer ersättningen för specialister att vara flera ordningsorden mindre än risken för direkt förlust.
