Tilldelning av en lägenhet i en ny byggnad - vad är det? Nackdelar med att förvärva nya bostäder enligt ett uppdragsavtal

En av de mest populära metoderna att investerapå fastighetsmarknaden - uppdrag av en lägenhet i en ny byggnad. Att det inte är alla förstår, och ofta vill en nybörjare bara inte röra med den. Enligt statistiken säljs nästan en femtedel av alla hus under uppbyggnad enligt detta system. Vilka är de främsta fördelarna och nackdelarna med dessa transaktioner? Vad är köparens risk?

Tilldelning av en lägenhet i en ny byggnad: vad är det?

En överföring är ett avtal om överföring av rättigheter tillfå en egendom för en tredje part. Transaktionen är möjlig fram till statskommissionen, när titeldokumenten för lokalerna i bostadsbyggnaden ännu inte existerar. En investerare som köpte bostäder i ett nytt hus från ett byggföretag överför sina äganderätt till en annan individ mot en avgift. Vanligtvis får investeraren från transaktionen 10 till 90% av vinsten från de pengar som investeras i den nya byggnaden. Den nya deltagaren i den delade konstruktionen överför också skyldigheter och rättigheter till utvecklaren.

Tilldelningen av ägande av en lägenhet i en ny byggnad kan utföras på två sätt:

• Enligt kontraktet DM (säljaren betalar skulden till utvecklaren och köparens medel kan transaktionen genomföras flera gånger med en egendom);
• Enligt det preliminära avtalet (det är inte föremål för obligatorisk statlig registrering, fastställs säljarens och köparens rätt att genomföra transaktionen i framtiden).

Betalning av medel sker efter överenskommelse mellan parterna.

Hur man säljer en lägenhet i en ny byggnad genom uppdrag: etapper

Uppdragsavtalet är fyra steg:

1. Byggarens dokumentation kontrolleras:

• företagscharter;
• ingående kontrakt
• certifikat för statligt registrering och registrering med Federal Tax Service;
• tillstånd för byggande;
• projektdeklaration
• dokument som bekräftar finansieringen.

2. Säljaren rapporterar avsikt att sälja fastigheten till utvecklaren, varefter han måste erhålla skriftligt samtycke från honom och dokument som bekräftar att företaget inte har några monetära förpliktelser. Det är också nödvändigt att få ett notariellt samtycke från maka till försäljning av fastigheter, tillstånd från kreditinstitutet (om bostaden köptes under ett hypotekslån), ett utdrag ur registret för bostadsutrymme. Köparen behöver få ett notariellt samtycke från makan och ta en inteckning och ett avtal om tillhandahållande av bostadslån (med hypotekslån) i banken.

3. Cessionavtalet är upprättat. Du kan skapa det från utvecklaren, på ett fastighetskontor eller en advokat.

4. Det finns en statlig registrering av uppdragskontraktet i Rosreestrs underavdelning.

Är det möjligt att överföra ett inteckning

Den nuvarande ryska lagstiftningen säger,den uppgiften och inteckning av en lägenhet i en ny byggnad är möjlig. För att göra detta måste säljaren erhålla skriftligt samtycke från kreditinstitutet, eftersom det överför sina monetära förpliktelser till köparen i sin helhet. Således åtar sig köparen att uppfylla alla villkor i låneavtalet. Vid detta tillfälle är det nödvändigt att noggrant studera bostadsavtalet, eftersom banken har rätt att göra ändringar efter eget gottfinnande.

skatter

Enligt skattelagen, efterDet fanns en uppgift av en lägenhet i en ny byggnad, en skatt på 13% måste betalas av säljaren. Avdrag görs av vinstmängden - skillnaden mellan intäkterna från pengar och den initiala kostnaden för bostäder. För att göra detta lämnar säljaren till beskattningsavdelningen en deklaration i form av 3NDFL.

Till exempel, om en lägenhet köps för 1 000 000 och säljs under ett uppdragsavtal för 2 000 000, kommer skatteavdragets belopp att vara 130 000.

Om köparen vill få skatteavdrag för inköp av fastigheter, måste han fråga säljaren om kvitto vid betalning av skatter.

godsaker

Både säljaren och köparen får förmåner efter att uppdraget av lägenheten i den nya byggnaden har formaliserats. Vad är denna fördel?

Säljaren får vinst från försäljningen. Samtidigt kan storleken vara flera gånger större än det ursprungligen slutna beloppet.

Fördelar med köparen:

• Låg kostnad i jämförelse med det färdiga huset.
• Möjlighet till individuell planering.
• En juridiskt ren lägenhet förvärvas.

cons

Trots det faktum att uppdraget av rättigheter till en lägenheti en ny byggnad - en av de mest populära transaktionerna på fastighetsmarknaden, är det fortfarande ett riskabelt företag. Bland de viktigaste riskerna är:

• Konkurs av ett byggföretag.
• Annullering av överenskommelsen.
• Dubbelförsäljning.
• Säljaren meddelar inte uppdragsutvecklaren.

Låt oss nu analysera dessa punkter mer detaljerat.

Konkurs av ett byggföretag

I perioden räknat från ögonblicketstatlig registrering av DDU och före undertecknandet av lagen om överföring av huset till operation, har aktieägaren rätt att överföra sina rättigheter till fastigheter. Huvudskälet till uppdraget är att byggherren bryter mot kvalitetsstandarden och upprepade överföringar av byggnadsdatum. Sådana omständigheter uppstår som regel på grund av utvecklarens konkurs.

Efter de första aktieägarnas överföringarRätten till bostad i en ny byggnad kommer ansvaret för den nya deltagaren i DDU att uteslutas av utvecklaren. Om utvecklaren kränker DDU och inte uppfyller de skyldigheter som åläggs den är uppsägning av uppdragsavtalet omöjligt. Den nya räntebäraren står inför rättstvister redan direkt med utvecklaren.

Den ursprungliga byggnadsdeltagaren kan bäraansvar för utvecklarens handlingar enligt kontraktet, endast när han tar på sig garantin. Transaktioner med borgen är mycket sällsynta.

Annullering av överenskommelsen

Uppdrag när man köper en lägenhet i en ny byggnad är det intebör strida mot normerna i den nuvarande lagstiftningen och avtalet om deltagande i delad konstruktion. Cessionavtalet kan erkännas som obetydligt i följande situationer:

• Den ursprungliga aktieägaren uppfyllde inte de monetära förpliktelserna för utvecklaren och banken.
• Det fanns inget skriftligt samtycke från byggföretaget.
• Det skriftliga tillståndet från banken erhölls inte om bostaden köptes med hjälp av kreditfonder.

Om du har minst en av ovanståendeCessionavtalet är ogiltigt. Enligt artikel 390 i civillagen är ansvaret för att ingå ett ogiltigt kontrakt helt och hållet på DDU: s första deltagare. Han är skyldig att fullt ut betala de pengar som överförts till honom, samt betala ränta och ersätta de förluster som de bedrägerade medinvesterarna har lidit.

Dubbel försäljning

Under 2011 antogs en resolution enligt vilkentill vilket alla DDU är föremål för obligatorisk tillståndsregistrering. Tyvärr är rysk lagstiftning inom området för delad konstruktion långt ifrån perfekt. I synnerhet är risken för dubbelförsäljning för tilldelning av lägenheter i hus under uppbyggnad inte utesluten.

I praktiken finns det ofta fall närskrupelfria säljare ingick avtal om uppdrag med flera köpare samtidigt. Detta beror på att preliminära försäljningskontrakt har ingåtts, vars registrering i Rosreestr inte är en förutsättning. Ägarrätten är erkänd i domstolen av den innehavare som först ingått avtalet med säljaren. Att överföra pengar till säljaren följer först efter registrering av DDU.

Säljaren meddelade inte utvecklaren

Säljaren ska få från utvecklarenskriftligt samtycke till försäljning av lägenheten. I annat fall kommer den nya aktieägaren att medföra förluster i samband med denna risk, inklusive bristen på möjlighet att samla förluster från utvecklaren till dess att DDU upphävs.

Till exempel, om en ny aktieägare i domstol vill återkräva ett byggföretag ett straff för försening att sätta föremålet i bruk, kommer han att vägras.

Tävling av kontraktet i ett rättsligt förfarande

Genom domstolens beslut, personer och juridiska personerkan deklareras insolvent eller konkurs. I detta fall erkänns alla transaktioner i samband med köp och inköp av fastigheter i obetydliga fall i två fall:

• När försäljningskontraktet indikerar ett avsiktligt diskret pris.
• Avtalet gjordes mindre än 12 månader före konkursförfarandet.

I rättslig praxis, fall där en ochSamma lokaler säljs flera gånger under cessionavtalet. Därefter betalar den nya byggnadsdeltagaren för den köpta fastigheten. Den ursprungliga aktieägaren lanserar en konkursprocess och transaktionen förklaras ogiltig. Således förblir den nya aktieägaren inte bara utan ett bebodat bostadsutrymme, utan också utan pengar på en lägenhet.

Enstaka Transfer Center

I St. Petersburg och Leningrad-regionenDet finns en specialiserad byrå - Single Transfer Center. Lägenheter i den nya byggnaden är mer attraktiva för potentiella köpare än sekundära bostäder. Dessutom är uppgiften en ganska komplicerad och tidskrävande process som kräver tydlig kunskap om lagstiftningsnormerna.

Centrumets specialister har lång erfarenhet av transaktioner inom ramen för kontrakt om löpande kontrakt. Dessutom har byrån sin egen databas med beprövad fastighet, vilket nästan garanterar transaktionernas lagliga renhet.

En av de mest riskabla, men den mest tillgängliga typenförvärv av fastigheter - uppdrag av en lägenhet i en ny byggnad. Vilken typ av affär är detta? Överföring innebär överföring av rätten att registrera en egendom från en aktieägare till en tredje part. Denna typ av transaktion har obestridliga fördelar, men också många betydande nackdelar. För att undvika problem med fastigheter i framtiden bör du överlåta transaktionsstöd till kvalificerade advokater. I Ryssland finns det bara en specialiserad byrå som hanterar sådana frågor - United Center for Assignment.